高善文：房地產如何走出困境？
時間：24-09-11 來源：巨豐金融研究院
高善文：房地產如何走出困境？
1、經濟的轉型，就好比在高速公路開車。有的時候你要轉彎，這個轉彎就相當于經濟的轉型。在高速公路轉彎的時候要減速，如果繼續維持非常高的速度，不安全，而且很可能會轉不過去。轉彎的過程中，盡管要減速，但如果速度太低也會造成很多問題。
2、過去兩年，房地產的調整是影響我國經濟非常關鍵的一個因素。至于中國房地產市場調整與上世紀80年代末日本房地產市場的調整是否相同，他認為既有相似之處，但也存在多個層面的特殊之處。
3、中國房地產行業發展模式正在經歷的三種轉型和過渡，給房地產企業帶來了巨大挑戰。其中，在短期內非常突出的挑戰是資金層面的壓力，既表現在債務融資上，也表現在權益融資上。
4、盡管經濟向高端制造業轉型非常重要，經濟越來越多轉向依靠TFP、依靠全要素生產力的驅動越來越重要，但是，所有經濟活動的終級目的都是為了讓人們、讓消費者過上更美好的生活。
9月7日，在第六屆外灘金融峰會上，國投證券首席經濟學家高善文舉了這個高速路轉彎的例子，分析了當前對于國內經濟總需求不足局面兩類不同的診斷及政策建議。
他提到，面對國內經濟總需求不足的局面，市場上存在兩種不同的觀點。一種認為，當前總需求不足是轉型的代價、成長的煩惱。經濟要從過去依靠機械（制造）和房地產驅動的增長，轉向依靠高端制造業、現代服務業等驅動的高質量增長，在轉型的過程中必然需要經歷一段時間的痛苦，經過一段相對比較低速的增長。這類觀點認為，目前的局面是轉折過程中不可避免要付出的代價，是必須面對的現實。
另一種觀點則認為，當前總需求不足，總體價格水平以及再就業壓力，尤其青年人和大學生的就業壓力突出。從總需求管理的角度，當務之急是盡快刺激和穩定總需求，使總體物價水平能夠盡快恢復到合意水平，使就業率、失業率能夠回到相對比較正常的區間。而管理短期的總需求波動，與經濟的結構轉型可以分離開來。
高善文認為，上述爭議更多是一種哲學層面、經濟理念上的爭議，來源于方法和信念的差異。“當前總需求不足的局面與經濟轉型顯然存在一定的聯系，在轉型過程中，我們的速度是剛剛好，還是相對于轉型的需求仍然處在過低的水平？”他認為，這一問題需要觀察更廣泛的證據并做出結論，尤其今年二季度以來，國內消費者在消費開支上出現了比較大的減速，這些證據和變化值得我們進一步深思。
談到備受關注的房地產問題，高善文認為，過去兩年，房地產的調整是影響我國經濟非常關鍵的一個因素。至于中國房地產市場調整與上世紀80年代末日本房地產市場的調整是否相同，他認為既有相似之處，但也存在多個層面的特殊之處。
從需求端來看，近年來房地產市場的需求節節下滑，尤其是新房市場上，消費者在消費行為上、資產配置行為（包括房地產配置行為）上變得更加保守，這種影響一直延續到現在，毫無疑問加劇了房地產市場的調整。
“但盡管如此，我認為，中國房地產市場調整在幾個層面上是非常特殊的，與其他國家典型的房地產泡沫破滅是不同的。”高善文強調，中國房地產市場正在經歷三個巨大的挑戰和調整：第一，從2021年之前的高周轉模式轉到未來的制造模式；第二，從以前的大型集團公司在法律上作為獨立法人管理眾多項目，并統一調配資金和協調流動性，過渡到未來資金和流動性管理以單個獨立法人的項目為中心；第三，從過去的以預售制為主（占比近90%），過渡到未來在很大程度上以現房銷售為主的模式。
高善文認為，中國房地產行業發展模式正在經歷的三種轉型和過渡，給房地產企業帶來了巨大挑戰。其中，在短期內非常突出的挑戰是資金層面的壓力，既表現在債務融資上，也表現在權益融資上。
“但同資金層面壓力相對應的，是過去幾年各類金融機構總體上都在降低對房地產企業的風險敞口。”他表示，要完成這樣巨大的過渡，房地產企業需要包括債務融資、權益融資在內的巨量資金，但金融體系對房地產企業的資金供應還在削減，這一矛盾使房地產企業的調整不能非常平滑、順利地展開。疊加需求端的一系列問題，導致房地產行業身陷困境。
他進一步指出，房地產行業上述困境的出現和持續，也成為經濟轉型和調整過程中增長率不及預期、需求弱、地方財政困難非常基礎的原因之一。
今年三到四季度，總需求進一步減弱的風險可能依然是國內經濟主導性的風險。展望未來，高善文認為，通過刺激居住需求、降低貸款利率等需求端來調整房地產市場是有作用的，但要幫助房地產企業完成上述三個方面的巨大過渡，在供應側采取更加有力、更具針對性的措施可能更加重要。
另外，在廣義消費層面，高善文結合當前備受關注的產能過剩、貿易壓力等話題提到，中國作為全球制造業第一大國，制造業產出幾乎等于七大工業國在制造業上的產出總和，這意味著，中國的總需求和總供給波動都會產生溢出效應，因此，在產業政策、宏觀經濟和稅收管理上需要采取更具有全球視野的想法和做法。
他強調：“盡管經濟向高端制造業轉型非常重要，經濟越來越多轉向依靠TFP、依靠全要素生產力的驅動越來越重要，但是，所有經濟活動的終級目的都是為了讓人們、讓消費者過上更美好的生活。人們對于更美好生活的渴望、更大的消費，是驅動經濟活動最終級的力量，因此，消費活動應該是所有經濟活動最終級的目的。我們在刺激消費層面上的政策需要進一步的深入思考。”
摘自-巨豐金融研究院
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