專訪房地美
時間：08-08-11 來源：世紀(jì)海翔
專訪房地美
美國東部時間8月6日早晨10點，美國第二大房屋貸款抵押機(jī)構(gòu)房地美(Freddie Mac)的首席運(yùn)營官、財務(wù)官和經(jīng)營官聯(lián)合召開投資者說明會，宣布公司第二季度虧損8.21億美元,每股虧損1.63美元，比前一季度虧損額高出3倍，遠(yuǎn)高于此前華爾街預(yù)期的3億美元虧損。
房地美大大超過預(yù)期的虧損，主要源于其所擔(dān)保的優(yōu)先級貸款違約率的急劇攀升。原本期望房市會見底的投資者，現(xiàn)在對于美國房市的前景變得更為悲觀。
在美國房市價格還將進(jìn)一步下跌的預(yù)期下，優(yōu)質(zhì)貸款違約率會進(jìn)一步上升，由此帶來的影響將大大超過之前的次級貸款危機(jī)。
房地美首席經(jīng)營官庫克(Patrica Cook)在電話會議上坦承，信貸損失才剛剛開始，已經(jīng)發(fā)生的損失只是問題的5%。據(jù)房地美稱，未來公司最壞會承擔(dān)420億美元的信貸損失，這比其上季度末預(yù)測的損失上限高出一倍有余。
不過，房地美公司新聞發(fā)言人柯斯羅夫(Michael Cosgrove)當(dāng)日向本報記者表示：公司資本金充足，投資者應(yīng)該相信公司有能力渡過難關(guān)。
不過也有分析人士認(rèn)為，盡管目前看公司資本金371億美金較政府規(guī)定還高出27億，但可能存在的尚未暴露出來的風(fēng)險也值得重視。
柯斯羅夫還坦言，當(dāng)務(wù)之急是需要中國在內(nèi)的房地美債券持有人恢復(fù)信心來穩(wěn)住他們的投資。
“政府隱性擔(dān)保”
“中國資本在我們的債券中占有很大份額，它是我們固定收益?zhèn)闹匾?SPAN lang=EN>”房地美公司新聞發(fā)言人柯斯羅夫8月6日向記者表示，他曾多次訪問中國，自稱對中國的投資情況比較了解。
據(jù)本報記者了解，中國對房地美的投資主要有兩類：固定收益?zhèn)?SPAN lang=EN>(Debt Securities)和房屋抵押貸款(Mortgage Backed Securities)。
發(fā)行固定收益?zhèn)欠康孛廊谫Y的重要手段。房地美公司盡管由國會發(fā)起成立，但是資金來源完全依靠私有資本，是一家在紐交所上市的股份制公司。它用發(fā)行固定收益?zhèn)玫降馁Y金購買華爾街銀行的房屋抵押貸款，以便為房地產(chǎn)市場提供流動性。成立于1970年的房地美今年以來幫助14000個家庭實現(xiàn)購房夢。2008年上半年它總共發(fā)行6740億美元固定收益?zhèn)咏ツ耆臧l(fā)行債券數(shù)量之和。
亞洲投資者是此類債券的主要投資者。截至2008年6月30日，亞洲投資者持有房地美36%的固定收益?zhèn)?，按照投資來源地來分類，亞洲是房地美固定收益?zhèn)淖畲蠛Ｍ馔顿Y者，其持債份額僅次于美國。這其中，各國中央銀行的持股最多，總共持有該公司42%的固定收益?zhèn)?SPAN lang=EN>
因為政府雖然監(jiān)管房地美，但并不為它的債券直接或間接擔(dān)保，如果公司破產(chǎn)，債券價值有可能縮水。
但是該公司與國會和政府的關(guān)系特殊，公司由國會在1970年發(fā)起成立，授予其免交地方商業(yè)稅的權(quán)利和不向美國證券交易所披露信息的權(quán)利，但規(guī)定公司的責(zé)任是為房貸市場提供流動性。聯(lián)邦政府住房與城市事務(wù)部轄下的聯(lián)邦住房金融局直接監(jiān)管該公司業(yè)務(wù)。與其性質(zhì)和責(zé)任類似的公司還有房利美和12家聯(lián)邦放貸銀行。
由于這層關(guān)系，加上兩房承擔(dān)的住房貸款數(shù)額巨大，市場普遍將相信政府對兩房有“隱性擔(dān)保”的義務(wù)。
“應(yīng)該說債券是會有擔(dān)保的，雖然美國政府并沒有擔(dān)保義務(wù)，但是政府是不會讓這樣的公司倒掉的。”瑞信駐紐約全球自營交易部門總監(jiān)Tianhua Zhu向記者表示。
與兩房性質(zhì)類似的還有12家聯(lián)邦房貸銀行，他們被統(tǒng)稱為政府贊助企業(yè)。這些企業(yè)由美國國會建立，旨在為某個特定領(lǐng)域提供融資服務(wù)。最早成立的政府贊助企業(yè)是1913年建立的農(nóng)業(yè)信貸體系，此外還曾有過一家為教育提供融資的Sallie Mae公司，后來與政府脫鉤。目前，房貸領(lǐng)域的15家金融機(jī)構(gòu)借款量是政府贊助企業(yè)中最大的。
據(jù)柯斯羅夫介紹，中國也是該公司房屋抵押債權(quán)的重要買家。
房屋抵押債券是由房地美把收購的房貸按照債務(wù)質(zhì)量、到期時間等組合打包之后形成的房貸債券。當(dāng)購房者每月將月供交給放貸銀行之后，銀行抽走一部分利息，房地美從中提取手續(xù)費(fèi)，然后用剩余的錢支付房屋抵押債券持有人利息和本金，房地美的收入就來自轉(zhuǎn)借房貸的利差。
真正向美國樓市提供流動性的是房地美背后的房屋抵押債券持有人，這其中亞洲投資者占36%，美國投資者占62%。今年第二季度，房地美通過華爾街總共發(fā)行了1000億美元的房屋抵押債券。
由于房地美向債權(quán)人承諾不論購房者是否還款，房地美都保證按期付息，因此該產(chǎn)品是市場上交易程度最活躍的產(chǎn)品之一。
目前蕭條的樓市和持續(xù)上升的斷供率增加了此類債券虧損的風(fēng)險。“(在房地美遭受巨額虧損的情況下)這些證券的價值會減少，因為風(fēng)險明顯上升。”紐約瑞士信貸集團(tuán)一位從事此類債券交易的交易員向記者表示。
不過，柯斯羅夫強(qiáng)調(diào)，公司盡管虧損嚴(yán)重，但是資本金充足，投資者應(yīng)該對公司有信心。
據(jù)了解，該公司目前的資本金為371億美金，比政府規(guī)定的資本金量高出27億美元，近期公司還將計劃融資55億美金。
信貸損失或達(dá)420億美元
包括中國在內(nèi)的房地美債券持有人的確需要市場恢復(fù)信心來穩(wěn)住他們的投資。兩房作為私有股份制公司，性質(zhì)特殊：他們要聽從政府的指導(dǎo)，收購一定數(shù)量的房貸，政府卻不對其有擔(dān)保義務(wù)，更不用說撥款救濟(jì)。因此，當(dāng)房價下滑，斷供率上升，貸款難以回收之時，兩房唯一能指望的是市場不放棄它們。
但是華爾街8月7日的反應(yīng)表明，投資者聽了投資說明會之后，紛紛選擇“放棄”。房地美的股票當(dāng)天下跌19.28％，至每股6.29美元。證券經(jīng)紀(jì)公司Friedman Billings Ramsey將房地美的目標(biāo)價由7美元下調(diào)至5美元。該公司保持房地美股票“弱于大盤”的評級，同時表示說明會上的一個重要信息刺激了投資者拋售——那就是公司的財報透露，已經(jīng)發(fā)生的信用損失只占問題貸款的5%。
公司的首席經(jīng)營官庫克表示，房地美已經(jīng)發(fā)生的信貸損失只是冰山一角，“信貸損失才剛剛開始，未來我們會看到更多的拖延還款和斷供”。
該公司自2007年第二季度以來實際發(fā)生信貸損失20億美金，信貸損失與房價波動密切相關(guān)。上季度末公司預(yù)計全國房價會在從高峰下跌15%的位置止跌，公司最高會承擔(dān)150億至200億美元的信貸損失。但是由于今年4月至6月美國房價下滑明顯，新房銷售遲緩，房地美公司被迫調(diào)高信貸損失預(yù)期。
公司首席財務(wù)官Buddy Piszel表示：“美國房價的下降幅度將擴(kuò)大至20%，這意味著未來還要下降七八個百分點。”
根據(jù)公司最新預(yù)測，房地美要承擔(dān)的房屋信貸損失最高可達(dá)420億美金，這比公司上一季度的預(yù)測高出110%。
其中優(yōu)質(zhì)貸款和次優(yōu)貸款均難幸免。在2005年以前公司優(yōu)質(zhì)房貸的嚴(yán)重壞賬率在0.74%，2006年以后增加至1.00%，公司預(yù)計未來幾年優(yōu)質(zhì)貸款的嚴(yán)重壞賬率將在0.82%。次優(yōu)貸款的嚴(yán)重壞賬率將在3.72%。
為此，公司大大增加預(yù)防信貸損失的撥備，從今年第一季度的120億美金增長到目前的250億美元，漲幅100%以上。
據(jù)了解，信貸損失的增加和預(yù)防信貸損失撥備金的增長是造成該公司二季度大幅虧損的主要原因。
美國的住房平均價格自2006年第四季度起出現(xiàn)下跌，平均季度下跌幅度在1%至4%之間，從2007年第二季度至今，美國住房價格下跌9.5%，其中加州和內(nèi)華達(dá)州降幅最大，超過20%。在加州灣區(qū)，某些社區(qū)空置房數(shù)量比有人住的房子還多。
截至2008年6月30日，房地美擔(dān)?；蛸徺I了18370億美金的未償還優(yōu)質(zhì)和次優(yōu)房貸，而公司的資本存量為370億美金，這意味著在該類房貸信用損失的最壞情況下，公司將無法彌補(bǔ)全部損失。這就是投資者擔(dān)心的原因。
Zhu Tianhua說，在目前的情況下，這些公司盈利情況如何主要就看公司會進(jìn)行多少資產(chǎn)減記。
紐約JP摩根副總裁Jerry Yin則對本報記者說，房地美二季度虧損主要原因是Alt-A貸款出了問題。這一類貸款的評級介于次級貸款和優(yōu)質(zhì)貸款之間。
Yin同時表示，“質(zhì)量更好的優(yōu)質(zhì)貸款也不是沒有問題。”
優(yōu)質(zhì)貸款危機(jī)影響更大
Yin以實例進(jìn)行了說明，如果有人2006年買房，現(xiàn)在已經(jīng)下跌了15％，如果預(yù)期房價再跌10％的話，那就是總共下跌25％。
“目前在紐約買房，只需要首付10％，如果房價跌25％的話，很多人就違約，不還款了。當(dāng)很多人違約的時候，優(yōu)質(zhì)貸款就變成了不再優(yōu)質(zhì)了”，Yin說，違約率和房價息息相關(guān)的，房價下跌，優(yōu)質(zhì)貸款也會出現(xiàn)問題。
“房價下跌還會是一個漫長的過程，現(xiàn)在沒有什么希望看到房價往回走。”Yin說，“房價止跌可能還需要兩三年的時間，再跌10％我不會吃驚的。”
而上述瑞信從事抵押貸款證券的人士則表示，他們的分析模型預(yù)計，美國房價還會進(jìn)一步下跌10%。他不愿意公布自己的姓名，因為“房利美和房地美都是我們的客戶”。
另一方面，房地美糟糕的業(yè)績表現(xiàn)會進(jìn)一步導(dǎo)致抵押貸款利率的上漲。2001年的時候，美聯(lián)儲降息時，抵押貸款利率從7％－8％降到4％－5％，Yin表示，這一次美聯(lián)儲降息，抵押貸款利率反而還往上走了。
該利率的上升會進(jìn)一步提高借款人買房的成本，“沒有人買房子，房價自然就往下跌?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)往下走，失業(yè)率上升，很多人失業(yè)，導(dǎo)致大家也不會買房子了”。Yin說，人們在幾年前買房子是預(yù)期房子會升值，現(xiàn)在很多人知道房價往下跌，就都不打算買了。
另外一方面，利用優(yōu)質(zhì)貸款進(jìn)行再融資的比例目前也非常低。以往正常的情況下，優(yōu)質(zhì)貸款再融資比例都在20％－30％左右，但是最近的比例卻一直低于10%。
“ 這造成的情況就是錢不能轉(zhuǎn)移，剩下的要選擇只有兩個，要么繼續(xù)償還貸款，要么違約”，上述瑞信抵押貸款證券人士說，房價的進(jìn)一步下跌會讓人們選擇違約，而不是還貸。
摩根大通首席執(zhí)行官James Dimon在公司二季度的分析師電話會議上說，該公司優(yōu)質(zhì)貸款違約率可能還會再上漲3倍到3％。
“如果這個情況出現(xiàn)，對美國經(jīng)濟(jì)是一個很大的危險”，Yin說，優(yōu)質(zhì)貸款出問題比次貸影響要大很多，因為整個次貸在整個美國房地產(chǎn)債券中占的比例并不多，優(yōu)先級貸款是主要的，光房利美和房地美就擔(dān)保了5萬億美元的優(yōu)質(zhì)貸款。
努力自救
高于市場預(yù)期三倍的虧損和未來420億美金的信貸虧損預(yù)期會讓房地美難過好一陣子，但是如果能挺過這一難關(guān)，它將成為房屋信貸二級市場的寡頭之一。有資深業(yè)內(nèi)人士向記者表示，公司正在進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整：在樓市不景氣的時候掃除華爾街的競爭對手，對房貸二級市場實現(xiàn)寡頭壟斷，以求在未來對房貸有更大的議價權(quán)。
事實上該公司在住房貸款上的議價權(quán)已有擴(kuò)大，這要感謝曾經(jīng)與之競爭的華爾街銀行的倒閉或業(yè)務(wù)調(diào)整，這其中包括今年3月倒閉的貝爾斯登銀行。目前，房地美、房利美和12家聯(lián)邦住房貸款銀行總共收購和擔(dān)保了當(dāng)季發(fā)放的住房貸款的75%，這比2006年第四季度時高出30%。
同時其發(fā)放貸款的利率已有調(diào)高。自2006年第四季度美國房價平均下跌以來，房利美和房地美不聲不響地在市場上收復(fù)失地，同時調(diào)高借貸價格。
高借貸利率成為該公司第二季度利潤的主要來源，它為公司創(chuàng)造了15億美元的凈利率收入，比前一季度增加92%。
柯斯羅夫表示：“我們現(xiàn)在承擔(dān)了更大的風(fēng)險，所以要提高利率。”
房地美自救的另一招是再融資。
今年3月，房地美公司曾宣布將再融資55億元，這一決定很快得到其監(jiān)管部門聯(lián)邦住房金融局的批準(zhǔn)。為了增強(qiáng)公司的公信力，房地美從今年7月開始向美國證券交易委員會定期披露信息，包括年報和季報等。公司希望此舉能增強(qiáng)公司的信息透明度，使投資者對公司更有信心，為增發(fā)做準(zhǔn)備。
房地美作為一家政府贊助企業(yè)，雖然沒有受到政府擔(dān)保，也沒有政府持股，但是比其他私營公司享受一些優(yōu)待條件，其中包括不用向美國證券交易委員會匯報財務(wù)情況。這在給公司方便的同時也放松了對公司財務(wù)情況的監(jiān)管。2003年，公司出現(xiàn)嚴(yán)重財務(wù)失誤，公司財務(wù)上少計了50億美元的收入，此后公司用了幾年時間才重寫會計報表，用了3年才完成，是美國歷史上最大的財務(wù)重寫之一。國會由此對該公司信息不公開的抱怨越來越多。今年7月，公司終于同意向證券交易委員會披露消息。
房地美的首席執(zhí)行官塞隆在8月6日早晨的投資者說明會上認(rèn)為，一份信息充分的報表會增強(qiáng)投資者的信心，因此當(dāng)場表示公司最快在當(dāng)天可以啟動融資。但隨著其股票當(dāng)日價格下挫，塞隆在下午4點接受美國某電視臺采訪時表示，融資行為將在近期舉行。他同時透露融資傾向于通過發(fā)行普通股和特種股來進(jìn)行。“房地美應(yīng)該今天就融資，而不要寄希望于在未來以更低的資本進(jìn)行融資。”證券經(jīng)紀(jì)公司Friedman Billings Ramsey認(rèn)為。
這些沒有政府信用的房貸公司實實在在的擔(dān)保著數(shù)十萬美國家庭的住房，而且掌握著上千億的亞洲資金。但是當(dāng)一家上市公司承擔(dān)了政府賦予的義務(wù)卻沒有相應(yīng)的權(quán)利時，公司的角色定位變得矛盾。一位華盛頓資深的政策分析師曾開玩笑地說：這些公司是美國體系里的怪胎，連我們都搞不清他們怎么運(yùn)作的。
持有房地美股票的人希望房地美賺更多利潤，最好能把房利美吞并。但柯斯羅夫卻稱房利美是“我們的姊妹公司”。他認(rèn)為自己公司的價值在于讓更多的美國人買得起房。“我們生來就是為樓市提供流動性的，所以在這么艱難的時候我們還是在戰(zhàn)斗！因為我們必須這樣做。”
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
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