百家上市房企融資狂飆圖！
時(shí)間：09-12-22 來源：世紀(jì)海翔
1633億融資VS1980.9萬平米新增土地儲(chǔ)備
百家上市房企融資狂飆圖！
從3月份開始，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)在金融危機(jī)沖擊的擔(dān)憂中啟動(dòng)環(huán)比上漲步伐，5月后開始量?jī)r(jià)齊升。截止11月，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)同比上漲達(dá)5.7%。北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)漲幅尤為驚人，11月份北京四環(huán)以內(nèi)期房均價(jià)突破2萬元/平方米；上海五一期間參加房展會(huì)的本地樓盤均價(jià)還是1.2萬元/平方米，十一房展會(huì)時(shí)均價(jià)卻達(dá)到2萬元/平方米，創(chuàng)下歷屆“假日樓市”均價(jià)新高；深圳1月份住宅成交均價(jià)不過10988元/平方米，到了10月份已超過2萬遠(yuǎn)/平方米，漲幅達(dá)100%。
地產(chǎn)銷售價(jià)量齊升的繁榮給金融危機(jī)陰影籠罩下的中國經(jīng)濟(jì)涂抹了一層分外妖嬈的亮色。然而，近日，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文卻鮮明指出，今年以來，國內(nèi)股市、樓市已經(jīng)積累了相當(dāng)大的泡沫，“現(xiàn)在是泡沫和復(fù)蘇一場(chǎng)賽跑，如果泡沫跑過復(fù)蘇，不僅導(dǎo)致泡沫破裂，還將使經(jīng)濟(jì)增長受影響。”
近期，央企地王頻頻天價(jià)拿地被外界輿論視為房?jī)r(jià)、地價(jià)狂飆的最大推手，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多腰纏萬貫、財(cái)大氣粗的國內(nèi)A股上市公司更實(shí)為推高房?jī)r(jià)、地價(jià)的堅(jiān)強(qiáng)有力的同盟軍。
無限融資背后的圈地狂潮
萬德最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2009年初至今，房地產(chǎn)上市公司通過IPO、增發(fā)、配股、發(fā)企業(yè)債等多種手段，累計(jì)融資972.21億元，其中債券發(fā)行融資467.9億元，增發(fā)融資483億元，IPO融資12.2億元，而地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權(quán)融資規(guī)模之大，竟占據(jù)投票市場(chǎng)全部增發(fā)融資總額的17%。
此外，1—11月，總計(jì)有8999億銀行信貸資金注入了房地產(chǎn)行業(yè)，這一信貸規(guī)模同比增長40.17%，較房地產(chǎn)最火爆時(shí)的2007全年地產(chǎn)信貸規(guī)模超出近30%。
值得關(guān)注的是，到目前為止，仍有40家房地產(chǎn)上市公司通過了股票增發(fā)融資預(yù)案，等待中國證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)審批。由于地產(chǎn)龍頭萬科只確定增發(fā)8.8億股，增發(fā)價(jià)格遲遲未定，余下39家地產(chǎn)上市公司預(yù)計(jì)融資661.35億。
龍頭公司萬科之所以要公開發(fā)行8.8億股融資，除了為增強(qiáng)日后土儲(chǔ)備能力，更與年內(nèi)大舉新增土地項(xiàng)目令其資金吃緊有關(guān)。
據(jù)公開披露信息，在6—11月的半年時(shí)間內(nèi)，萬科新增土地面積885.8萬平米，支付土地價(jià)款169.66億。
需要說明的是，龍頭公司萬科并不是因?yàn)橥恋仨?xiàng)目資源緊張才大舉圈地的，其2008年年報(bào)顯示，截止2008年12月31日，萬科可用土地儲(chǔ)備面積高達(dá)36023萬平米，扣除623.1萬平米累計(jì)銷售面積，萬科目前的土地儲(chǔ)備高達(dá)34693萬平米，按其目前的累計(jì)銷售面積計(jì)算，萬科土地儲(chǔ)備面積可供開發(fā)銷售5.56年。
然而，相比保利地產(chǎn)而言，龍頭萬科還是顯示得有些矜持。
1月1日—12月1日，保利地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備1044.6萬平米，新增土地總價(jià)款366.2億元，保利地產(chǎn)大舉拿地的魄力來源于其今年7月完成了高達(dá)80億元的定向增發(fā)。
與保利地產(chǎn)差不多同時(shí)完成增發(fā)融資的新湖中寶（600208）、金地集團(tuán)（600383）等地產(chǎn)上市公司亦不甘人后。
招商地產(chǎn)在成功定向增發(fā)收購了大股東73.9萬平米的地產(chǎn)項(xiàng)目后，百尺竿頭更進(jìn)一步，年內(nèi)再增土地儲(chǔ)備26.9萬平米，令其目前總土地儲(chǔ)備面積增至1000.8萬平米。新湖中寶年末緊急斥資8.6億，一舉將23.6萬平米土地收入囊中，其總土地儲(chǔ)備規(guī)模已經(jīng)高達(dá)860余萬平米，光榮跨入一線地產(chǎn)上市公司行列。
危險(xiǎn)的營運(yùn)周期
營業(yè)周期長短為衡量一家公司運(yùn)營效率的重要參照指標(biāo)，通常而言，資金從投入到全部回收的天數(shù)越短，一家公司的營運(yùn)能力和盈利能力越強(qiáng)，然而，一向給人以獲取超額投資回報(bào)的中國地產(chǎn)上市公司展示給人們的卻是另外一幅讓人不可思議的面孔。
萬德數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2009年第三季度，100家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均營業(yè)周期長達(dá)7182天，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3097天，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)4327天，按照360天計(jì)算，我們的房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營業(yè)周期竟長達(dá)8.61年、12.02年、19.95年。
當(dāng)記者將上述統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果告知國內(nèi)某證券公司的資深投資人士時(shí)，該人士的反應(yīng)是，“如此之長的營業(yè)周期，地產(chǎn)上市公司究竟在干什么？”
投資規(guī)模大、建設(shè)周期長為房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的重要行業(yè)特性，然而營業(yè)周期如此漫長、存貨周轉(zhuǎn)如此之低，真的能夠用行業(yè)特性一句話全然解釋清楚的嗎？
深圳的一位財(cái)務(wù)專業(yè)人士指出，沒有任何一家公司愿意把自己的營業(yè)周期人為延長，地產(chǎn)上市公司愿意維持動(dòng)輒長達(dá)幾年、十幾年的營業(yè)周期，以及相當(dāng)?shù)偷拇尕洝?yīng)收款周轉(zhuǎn)率，只能說明這樣做能夠令其利益最大化，以人為延長開發(fā)建設(shè)周期的方式博取土地升值，進(jìn)而牟取更高的超額回報(bào)。
值得關(guān)注的是，在100家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中，向來備受投資者推崇的招、保、萬、金四大地產(chǎn)龍頭，其營業(yè)周期不具備明顯優(yōu)勢(shì)，金地集團(tuán)（600383）的營業(yè)周期、存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)均長達(dá)7.46年，招商地產(chǎn)（000024）的營運(yùn)周期為6.15年，保利地產(chǎn)的營運(yùn)周期為4.76年，萬科的營運(yùn)周期在這四大龍頭公司中最短，仍長達(dá)3.15年。
十分有趣的是，榮盛發(fā)展（002146）、深長城（000042）、深天健（000046）等二三線地產(chǎn)上市公司的營運(yùn)周期竟然比上述龍頭公司短得多，當(dāng)然不能因此得出二三線公司經(jīng)營水平、運(yùn)營效率比保利地產(chǎn)等龍頭公司高這一結(jié)論，只能認(rèn)為地產(chǎn)公司規(guī)模實(shí)力越大越有資格和能力捂盤、控盤。
諸多上市公司憑借多渠道融資優(yōu)勢(shì)，不謀而合地延長開發(fā)建設(shè)周期，自然而然地就成了輕松拉高地價(jià)、房?jī)r(jià)央企的天然同盟軍。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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