謹(jǐn)防房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格雙重泡沫
時(shí)間：10-08-06 來源：世紀(jì)海翔
謹(jǐn)防房地產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格雙重泡沫
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在過去半年時(shí)間里，房地產(chǎn)商手中庫存的住宅面積不僅沒有增加，反而略有減少。這和北京、上海這樣的大城市里發(fā)生的情況很不一樣。6月末全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.92億平方米，其中待售住宅面積1.
不過，即使從全國(guó)情況來看，情況也很快會(huì)改變。去年下半年開工了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從今年年中開始，這些項(xiàng)目將陸續(xù)竣工，并增加商品房供應(yīng)。因此，預(yù)計(jì)待售商品房面積很快會(huì)加速增長(zhǎng)。去年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1.43萬億元，其中住房投資僅略高于1萬億元。而在去年下半年，這兩個(gè)數(shù)字分別刷新為2.19萬億元和1.54萬億元。下半年比上半年增長(zhǎng)了50%以上。今年上半年的房地產(chǎn)投資回落比較正常的水平：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資總額1.97萬億元，其中住宅投資回落到1.37萬億元，但仍比去年同期增長(zhǎng)了38.1%和34.4%。
在住房市場(chǎng)上，與待售住宅性質(zhì)接近、但比待售住宅規(guī)模更大的是空置房。空置房和待售房都是閑置的商品房。差別在于空置房已經(jīng)完成了第一次交易，而待售房還在開發(fā)商手上。目前沒有任何部門公布有關(guān)住宅空置規(guī)模的權(quán)威數(shù)據(jù)。一個(gè)來源不明、引起不少爭(zhēng)議數(shù)據(jù)是“全國(guó)有6540萬套房屋空置”。如果這個(gè)數(shù)據(jù)有可信度，那么我國(guó)城鎮(zhèn)空置的住宅面積接近60億平方米，城鎮(zhèn)住宅空置率接近30%。北京聯(lián)合大學(xué)課題組通過抽樣調(diào)查得到的結(jié)果是27%，二者比較接近。此外，中央電視臺(tái)“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”欄目記者在京冿地區(qū)調(diào)查了一些“衛(wèi)星城”，發(fā)現(xiàn)了數(shù)個(gè)住宅套數(shù)上萬、但入住率低于30%甚至低于10%的居民區(qū)。這不僅證明了大量空置房的存在，而且直接展示在公眾面前，有可能改變房地產(chǎn)預(yù)期和投資者行為。
如果上述調(diào)查結(jié)果接近真實(shí)情況，那么中國(guó)的住宅市場(chǎng)上已經(jīng)形成了一個(gè)巨大的住房數(shù)量泡沫。在已經(jīng)明顯供大于求的市場(chǎng)上，當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平是無法維持的，因此還有一個(gè)脆弱的價(jià)格泡沫。
即將增加的待售商品房會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成多大的沖擊，可能是今年下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)中存在的最大不確定性。受房地產(chǎn)業(yè)影響最大的銀行部門可能已經(jīng)意識(shí)到問題嚴(yán)重。據(jù)報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行進(jìn)行更加嚴(yán)格的壓力測(cè)試，測(cè)試情景設(shè)計(jì)為個(gè)別房?jī)r(jià)漲幅過大的城市的房?jī)r(jià)下跌60%，某些房?jī)r(jià)穩(wěn)定的城市的房?jī)r(jià)不再明顯下跌。此前進(jìn)行的壓力測(cè)試是基于所有城市的房?jī)r(jià)都下跌30%。
實(shí)際上，有些樓盤的成交價(jià)格已經(jīng)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易雙方預(yù)期房?jī)r(jià)還將繼續(xù)下降。由于不知道會(huì)降多長(zhǎng)時(shí)間、降到什么水平，以至于買賣雙方分別在一二級(jí)市場(chǎng)上觀望，導(dǎo)致成交量下降。在二手房市場(chǎng)上，原本打算賣房的房主目前還不忍心降價(jià)，處于惜售、觀望的狀態(tài)，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)成交量稀少。在新房市場(chǎng)上，有的買家因?yàn)榈貌坏姐y行貸款而無法買房，有的買家因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)下跌而暫時(shí)觀望，這也導(dǎo)致成交量下降。
一旦緊縮，價(jià)格泡沫就可能瞬間被刺破。即使不緊縮，某些改變市場(chǎng)預(yù)期的偶然因素也可能導(dǎo)致泡沫破裂。在今年的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策不變的前提下，下半年的新房竣工就有可能成為刺破這個(gè)泡沫的最后一根稻草。總之，房?jī)r(jià)下跌只是一個(gè)時(shí)間問題，而下跌的幅度或超過此前的預(yù)期。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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