利率影響房價是“邏輯陷阱”
時間：12-03-16 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
利率影響房價是“邏輯陷阱”
發(fā)改委副秘書長李樸民發(fā)兩會期間表示，今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策，支持居民的合理購房需求。今年中央調(diào)整房價的一個策略改變就是“保剛需”。也就是說，涉及到首套房的，利率要有所照顧。實際上，四大銀行已經(jīng)開始遵循中央的意見對首套房利率進(jìn)行某些優(yōu)惠。
完善首套房利率優(yōu)惠是有背景的。房地產(chǎn)商一直傳播一個觀點：“房價降，房貸利率上升，降也白降；房價不降，房貸降，其實房價就算降。”很多購房者也發(fā)出抱怨，說房價降了10%但購房成本反而增加，因為利息比以前增加許多。另外，銀行業(yè)在2011年賺取了令人驚駭?shù)母呃麧?，抨擊銀行之聲不絕于耳，給人的感覺是：房價問題，其實同銀行的壟斷利潤有關(guān)。
將高房價問題轉(zhuǎn)化成高利率問題，這是一個故意的“邏輯陷阱”，用弗里德曼的話說，是利用某種短期幻覺來設(shè)計長期的騙局。例如地產(chǎn)發(fā)展商公布的“房價下降，但利率上升，反而增加購房成本”這一觀點里，是故意引導(dǎo)大眾相信目前的7.05%的5年期以上商業(yè)貸款的利率是持久的，但這一假設(shè)明顯是不合實際的，要知道2008年底的基準(zhǔn)利率被調(diào)到5.94%，甚至很多人在當(dāng)時獲得7折后4.16%的低利率。只不過隨著通脹的狂飆，央行不得不提高基準(zhǔn)利率水平。要知道，利率是變量，它隨著經(jīng)濟(jì)景氣的變化而動。
我們的結(jié)論是：利率對首套房而言其實是“中性”的，它不影響購買。原因很簡單，首套房是自住的，它對應(yīng)的按揭周期是20年或者30年，它跟投資投機(jī)性的二套三套不同，后者對應(yīng)的按揭周期只有幾年，然后就脫手賣掉。既然首套房對應(yīng)的是長達(dá)20年以上的周期，那么它既會遭遇到高利率階段，也會遭遇到低利率階段。我們的判斷是，隨著未來中國進(jìn)入一個中速增長時期（貸款需求下降），加上又會實施利率市場化的改革（銀行存貸差會縮?。磥矸抠J基準(zhǔn)利率一定會低于目前的7.05%水平。根據(jù)我們的測算，長達(dá)20年時間跨度的平均利率水平不會超過5.9%，可以視之為一個長期的均衡房貸利率。
我們用5.9%作為20年的總體利率、假設(shè)7成按揭，那么很容易得出購房者總的利率支出將是總房價款的46%，即400萬的房子總價在要20年支付184萬的利息。這說明什么？房價是唯一的、真正的核心因素，如果房價降了，長期看總利率支出也會降的，根本不存在房地產(chǎn)商所言“房價降，房貸利率上升，降也白降；房價不降，房貸降，其實房價就算降”這樣的鬼話。
如果政府真的想幫助首套房置業(yè)的話，那就放棄泛濫的貨幣政策，將通脹快速遏制住，低通脹就會對應(yīng)低的利率；盡快推進(jìn)銀行業(yè)的利率市場化。相反，歧視性的利率差別一定會帶來各種意想不到的尋租和套利。
摘自—21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道
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