13億中國人需要多少個城市綜合體？
時間：12-11-22 來源：21世紀經濟報道
13億中國人需要多少個城市綜合體？
2011年12月25日，一聲炸雷，位于昆明市東風東路的原昆明市政府大樓被爆破拆除。這座僅有16年壽命的大樓被拆除，宣告了一個新的開始。
昆明要打造CBD核心區，這棟80多米高的大樓不幸處于該核心圈內，取而代之的，是一座巨型城市綜合體。
昆明是中國城市綜合體狂潮的縮影。“有這么多人投資城市綜合體，說明它是有價值的，我們選擇的方向是對的。”陽光新業地產有限公司總裁助理李睿在接受本報記者采訪時說，但頗令他感到擔心的是，蜂擁而至的熱情，讓本屬于藍海的領域，變成紅海。必然發生的過剩現象將在未來幾年內呈現。
電商對消費習慣的沖擊
中國步行商業街工作委員會主任韓健徽認為，城市綜合體的建設熱潮，是中國城市化發展到當前階段，城市功能分區和升級的需要。
事實上，“老外們”也在趕潮流。仲量聯行澳大利亞董事總經理Stephen Conry對本報記者說，在澳大利亞的火車站或其周邊地區，存在大量的城市綜合體開發機會，并得到政府支持。人們可以步行或開車到火車站，然后再乘火車上班。政府很喜歡這樣的項目。
仲量聯行印度董事總經理Anuj Puri告訴本報記者，印度也開始出現大型城市綜合體開發項目，即零售、住宅和酒店位于同一開發地點。這種項目首先有助于解除城市的擁堵狀況。城市綜合體的建設代表了一種世界性的城市發展主流趨勢。
城市綜合體或許還是一種抵御電子商務侵襲的載體。天貓與淘寶去年的“雙十一”交易總額為53億元，今年的業績是191億元，同比增速達260%。據中國電子商務研究中心數據顯示，2012年第三季度中國電子商務市場交易規模為1.99萬億元，而第三季度的中國GDP總額12.6萬億元，電商占GDP15.7%。阿里巴巴董事長馬云說，國內電商目前的情況是對傳統商業生態系統的一次革命性的顛覆，是“獅子吃羊”的游戲。
但傳統百貨并沒有因為電商的咄咄逼人而感到窒息。包頭時代藍天百貨相關負責人麻美嬋告訴記者，年紀大一點的人，還是喜歡逛商場。傳統百貨商場正在淪為電商的“試衣間”。不少人去實體店確定了衣服等物品的款式、尺寸之后到網上支付購買，由此誕生了“抄號族”、“偷拍黨”。隨著網購市場的日益龐大，服裝、化妝品和家居用品等都已經納入涉獵范圍，消費者線下選貨線上購買。有著30多年從業經驗的麻美嬋相信，實體的商業形態仍有生存空間。
網絡無法增加體驗感。萬達集團董事長王健林很早就提出，大力發展體驗型消費，即在商業設施內進行的、以感官體驗為主的消費，如看電影、打電玩、健身、餐飲等，是對抗電商最好的手段。他還不止一次提出了“吃”理論，好的購物中心是吃出來的。他要求體驗式消費在萬達商業項目中占比將達到 50%以上。餐飲業占比可能會突破30%，甚至繼續增加。
傳統商場也感受到了萬達廣場的沖擊力。“萬達進入包頭后，已經成為了我們這里的商業亮點。”麻美嬋說。藍天百貨經營的都是中高端品牌，而萬達廣場則是針對年輕人的時尚品牌，盡管從坪效（每平方米營業面積上產出的年營業額）上來看，時代藍天百貨高于萬達廣場，但萬達廣場分流了很多年輕人，一些三口之家會去萬達廣場吃飯，飯后再購物。
“盡管目前電商還無法代替實體店的購物體驗，但購物中心必須研究未來的消費趨勢，尤其是90后這代以后，他們的消費偏好對產品設計、業態分布的影響，這決定了商業地產的發展格局。”李睿說。
必然的過剩
盡管城市綜合體代表了一種城市發展新趨勢，但在一定時期內過剩的狀態，已不可避免。李睿對此有非常深切的感觸。世邦魏理仕不久前曾做過一份調研，在全球購物中心建設規模“十大”城市中，有8個都在中國，其中前三位分別是天津、沈陽和成都。它們多是以城市綜合體的面目出現。
陽光新業在天津和沈陽都有項目。
以成都舉例，成都是全球第三大忙于建設購物中心的城市。數據統計，截至2011年底，成都的商業綜合體項目就已突破100個，并且大多數體量都在10萬平方米以上，未來兩年，成都將有1000萬平方米以上的商業項目入市，以成都加上周邊區縣的1000多萬人口，光新建的商業項目，人均就達一平方米左右。
惡果正在逐漸顯現。據萊坊房地產經紀公司一項新調查顯示，幽靈購物中心綜合征正在中國各大城市蔓延，致使整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于去年的10.2%，而一線城市的空置率從去年的7.9%增加至今年的8.4%。中國最大的兩個二線城市沈陽和成都，購物中心空置率分別為17%和16.2%；廣州的空置率達到10.2%，而去年還只是剛剛超過4%。其中最主要的原因是，中國經濟全面減速。
城市綜合體大規模建設帶來的另外一個效應是，寫字樓面積大幅增加。高位環球的數據顯示，三季度，成都市場再次迎來新供應集中入市，推動市場甲級寫字樓空置率至40.9%，達歷史最高水平。
RET睿意德執行董事張家鵬告訴本報記者，許多三線城市經濟發展水平并不高，寫字樓缺乏產業支撐，這意味著很難招到付得起高租金的租戶。綜合體起初的定位可能是甲級寫字樓，但空置許久后，品質必然下降。
高緯環球綜合開發策略部董事吳坤認為，部分三四線城市綜合體擁有可觀的供應面積，預計需求市場難以迅速消化，將導致一段時間內出現入住不高、較大面積空置的情況，部分較差位置項目可能停工、爛尾。“綜合體的載體功能，是以城市的經濟發展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點將導致閑置和資源浪費，阻礙區域內經濟的發展。”吳坤說。
一些城市綜合體，已成為區域的黑洞。一位不愿透露姓名的資深業內人士指出，寶龍集團在鄭州新區開發的城市綜合體就如此。“自從寶龍決定將商鋪和寫字樓散售后，這個區域就從來沒再好過。”他說。大規模的開發，使得開發商既無力持有，也不愿精心雕琢。
管理者的困惑：要政績還是要秩序
地方政府無疑是城市綜合體建設大潮中最大的推手。讓韓健徽感到困惑的是，城市綜合體的土地性質，究竟是怎樣的？他看到的現象是，通常由幾方簽訂一攬子協議，包括土地也打包。這里面是否涉及到財政收入的流失，土地賤賣？政績和商人是否存在利益交換？
有業內人士透露，不少城市對萬達、綠地等知名開發商，土地出讓存在“量身定制”的嫌疑，地價偏低，有的每平方米比同質地塊便宜二三千元。一個項目動輒數十萬平方米，地方政府讓出的這些地價款，需要多少年的稅收才能補回來？何況它們還會要求稅收優惠。
由于規劃管理制度的缺失，許多城市的大型商業網點設施建設完全超出市場需求。“很多外資商業巨頭在選址時都要求地方政府在三公里內不能規劃建其他的城市綜合體，但很多地方做不到，重復規劃，缺乏商業秩序，缺乏長遠考慮。”李睿告訴本報記者。
部分企業片面追求市場占有而跑馬圈地，實際上給城市居民生活帶來諸多制約。據了解，在一些大城市的繁華地區，由于多家國際零售巨頭重復開店，導致出現交通堵塞、環境污染和擾民等社會問題，而類似的問題在一些二三線城市也正在凸顯。
摘自—21世紀經濟報道
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