誰來消化“過剩”的商業地產？
時間：14-09-04 來源：商業與地產
誰來消化“過剩”的商業地產？
盡管目前對于商業地產的統計標準欠缺、口徑不一，數據上有分歧，但在行業專家和多個研究機構的監測報告中，中國“商業地產整體存在泡沫”仍是共識。
商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）2014年4月的一份報告顯示：在其調研覆蓋的180個國家中，一半以上的在建購物中心在中國；在建面積最大的10個城市中，中國占8個；上海以330萬平方米的在建面積位列全球第一，成都320萬平方米緊隨其后。
高企的存量和新增供應，使得中國商業地產供大于求的風險不斷顯現。
國家統計局發布的數據顯示，2014年截至第二季度末，全國商業營業用房施工面積77445萬平方米，同比增長18.5%，竣工面積4353萬平方米，同比增長7.2%，空置面積10355萬平方米，同比增長23.4%。
睿意德商業地產季度報告表明，二線城市第二季度的空置率繼續走高，達到了14.9%的歷史峰值。其中沈陽、成都、昆明等二三線城市是“高存量、高空置率”的重災區，也被認為是商業地產大躍進式發展不良后果的展示窗口。
因為商業地產過剩，多數開發商面臨招商不足的窘境，在招租簽約環節頻頻遭遇“城下之盟”也成為行業“奇觀”。而另一方面，在規模龐大的百貨、購物中心面前，品牌商家也不乏“一鋪難求”的苦惱。
因此，“結構性過剩”被認為是泡沫之下的真相。
在《瞭望東方周刊》采訪的多位業界人士看來，造成商業地產此類現象的原因中，“量大”尚在其次，“質”的問題更加突出，也更難解決。
缺少“正規軍”
最近5年，全國幾乎所有的開發商都卷入了商業地產開發的熱潮。其中主動轉型者有之，而據睿意德高級董事王玉珂估計，被動進入者則占到了“七八成”。
住宅市場在執行嚴格的限貸、限購政策之后，發展空間縮小，商業地產于是成為眾多房企追捧的投資熱土。“此外，對企業來講，單純銷售住宅不可持續，自持商業物業是最終趨勢。”戴德梁行商業地產部助理董事趙亮告訴《瞭望東方周刊》。
因此，進入商業地產是開發商的必然選擇。
“主動轉型的企業中，如華潤、中糧、龍湖，甚至首創等，屬于有戰略、有模式、有人才和資金儲備的開發商。”中國商業地產聯盟秘書長王永平對本刊記者表示，“在實際的項目運營中，其定位清晰、目標明確，代表著商業地產積極健康的發展力量。但這樣的企業在轉型大軍中連10%都不到。”
大部分房地產企業屬于“被商業”的群體。城鎮化進程中，掌握土地出讓權的地方政府在很多城市新區都規劃了大面積的商業用地，并且和住宅用地綁定出讓，直接后果就是很多毫無商業開發經驗的房企為賣住宅而做起了商業地產。
當然，盲目跟風者也大有人在。“王健林做商業地產當上了首富、宗慶后當了首富之后進軍商業地產，這讓一些開發商誤以為商業地產能發財，于是一擁而上。”王永平說。
還有一些此前從未做過房地產開發的企業跨界進入商業地產領域。比如目前重點做愛琴海購物中心的零售商紅星美凱龍、轉投購物中心和奧特萊斯的王府井百貨、做保險的中國平安、做鋼鐵的海鑫集團，甚至賣火鍋的海底撈。
來路復雜、心態各異的商業地產開發商，在王玉珂看來都是非專業型“選手”。他認為，商業地產的價值主要體現在后期運營回報率上，但商業運營幾乎是國內所有商業地產開發商的短板。即便如標桿企業萬達，根據其2014年上半年的財務報告，累計開業的90座萬達廣場租金收入50億元，57家酒店的管理公司收入19.9億元，這些自持的商業項目收入僅占其商業地產總收入的10%。
“與香港恒隆地產、新加坡凱德置地等商業地產運營商相比，萬達主要還是開發者的角色，它的成功是投資者的成功，而不是運營者的成功。”王玉珂評價。
然而，整個商業地產領域投資成功者仍是少數，運營失敗者卻比比皆是。
以沈陽為例，央視曾經報道“一個常住人口不足千萬的城市，購物中心的面積卻已經達到了800萬平方米，沈陽市的商業地產項目已經遠遠超出了當地居民的消費能力”。這里華潤、中糧、萬科、恒隆等大牌地產商云集，有全國最高端的商場，僅LV門店就有4家（數量與上海持平，比北京少一家）。
而在這一串晃眼的數字背后，冷冰冰的事實卻是，根據世邦魏理仕2014年第二季度的商業地產報告數據，沈陽零售商業物業空置率達19.1%。“前兩個季度最高到了24%，這是個非常高的數字。”世邦魏理仕中國區研究部主管執行董事陳仲偉告訴《瞭望東方周刊》。
趙亮也告訴本刊記者，沈陽某體量18萬到20萬平方米的綜合體項目，為了招商不惜引入諸多山寨品牌。“有的地產商用做住宅的方法做商業地產”，比如在建筑設計階段，上下水、機電等建筑結構不符合商用物業需要，后期改造不但投資巨大，改造效果也很難把握。
一榮俱榮一損俱損
有著賣地沖動的地方政府遇上了經驗不足的地產商，于是短短幾年間，動輒5萬、10萬平方米的大型購物中心、五星級酒店、寫字樓遍地開花。而一些二三線城市，尤其是產業配套缺失、人口不足的新城新區，面對大量而嚴重同質化的商業地產項目，短期內無力消化。
招商難成為直接后果。
品牌商在與商業地產開發商的博弈中占據主導地位，于是“客大欺店”案例頗多。
“要裝修補貼和超長免租期，幾乎成為行業明規則。”王永平向本刊記者透露，一些奢侈品牌如LV、Gucci要求裝修設計風格、材料甚至施工隊伍全部統一，在一些地方能要到每平方米三四萬元的裝修補貼。
除了這些“在中國市場被寵壞了”的國際知名品牌，一些快時尚（指追隨追季潮流，新品到店的速度奇快、櫥窗陳列的變換頻率高的時尚服飾品牌）甚至餐飲業也能向開發商提出“不平等條約”。更有極端者，王永平說，曾有一家“不便點名”的著名上市百貨公司，與北京某開發商簽了15年合約，因為生意不好，履行3年便自行解約，“不但不用賠違約金，甚至還要求開發商補貼虧損”。這種合約在行業內叫“逃生條款”。
而即便條件如此苛刻，大量開發商仍然面臨招不到商的尷尬。
“原因是供應量過大，惡性競爭。”王永平總結認為。但是商家的邏輯并不是貪小便宜，“不怕租金貴，就怕不掙錢”，而能讓品牌商有信心的商業項目則少之又少，所以遇到優質的開發商，品牌商又將成為被挑選的弱勢方。
開發商當然也有一筆如意賬，“不惜成本招商可以在兩類人面前講故事。”王永平說，對地方政府承諾引進知名品牌，可以在土地出讓中獲得“特殊關照”，省下的買地錢拿去補貼品牌商，“算下來可能還是賺的。”
地方政府在這個過程中似乎也并無損失，既獲得了土地財政又增加了GDP和稅收，還提升了城市形象，此外，在土地出讓環節又可以向開發商附加招商任務。
表面上看，只有不明真相的小業主、投資者是潛在的“受害人”。但理順內在邏輯不難發現，商業地產的各個利益相關方其實“一榮俱榮、一損俱損”。
政府的無序規劃導致大量的商業地產淪為“無效供應”，招不到商影響稅收，開發商的資金鏈承壓又會導致潛在的金融風險，“最終形成一個惡性循環。”趙亮說。
解救商業地產開發商的N種辦法
不專業的進入者，缺乏前期調研、論證，建造出大量工程設計不合理、定位不清晰的商業建筑，因此出現供應和需求脫節的“結構性過剩”。解決這一問題，在王玉珂看來就是“想辦法把錯位的供需接上”。
對于時間上的錯位，陳仲偉告訴本刊記者，開發商可以延期開工、開業，避免商業地產項目上市的高峰期；地方政府則要從源頭上把握供地節奏，但這又關系到土地財政這一“宏大而復雜的問題，短期內難以看到成效”。
相對容易取得效果的做法，還是開發商自救，“針對市場需求調整定位、改造結構”，王永平介紹，調整成功者不乏案例。
位于北京阜成門的萬通新世界廣場，在成為著名的小商品批發市場之前，曾經歷過巨虧。虧到什么程度呢？潘石屹曾打比喻“幾個股東搬個小板凳坐門口拿百元大鈔撕著玩，從早上一開門撕到下班，都沒商場一天虧的多”。后來，萬通新世界調整了定位，從做“高端商場”改為做“批發市場”，以至于當時的媒體都嘲諷北京將要出現五星級的批發市場。然而，調整后的萬通新世界卻一下子火了。
陳仲偉也介紹說，上海K11原來做得很一般，后來重新定位，與文化、藝術結合，比如辦莫奈畫展等，吸引了很多人流。
在電商對零售物業造成強力沖擊的市場競爭中，一些百貨公司也出現了購物中心化的趨勢，加入了餐飲、電影院等體驗型物業。另外一些業態上的調整案例還包括大鐘寺中坤廣場、平安都匯天地、西單時代廣場等“棄商”改做寫字樓。
而對于辦公物業同樣過剩的二三線城市，那些招不到商或者爛尾的商業地產項目，在王永平看來，最好的挽救辦法恐怕就是“直接炸掉”。
政府的責任
面對商業地產的困局，政府處境尷尬。
投入公共財政“救助”商業地產開發商，對地方政府來講，既無驅動力，也難免有利益輸送之嫌。王永平分析說：“國外比較成熟的商業運營形式如地鐵上蓋，在我們國家即便如北京這樣的城市，前十年一個都沒有，現在才開始出現。”
也有一些后期改造的所謂“地鐵上蓋”模式，如阜成門華聯商場。“這是開發商自己花錢挖，與地鐵二號線連接的。如果在土地出讓之前，把地塊周邊配套做好，既能提高地價，使公共利益最大化，又為商業發展省卻麻煩。”王永平說。
趙亮認為，化解商業地產難題，關鍵在于政府合理規劃商業用地的供給體量。
他認為，在做區域商業規劃時，政府應對區域人口發展作出合理預期，并借助商業規律對區域所能承載的商業體量作出預測，從而確定商業用地的供給面積。此外，在商業用地的供給次序上，應先導入產業吸引人群、完善生活配套，然后再發展商業，“商業用地可以提前規劃，但商業項目不宜超前建設”。
而現實是，目前商業地產泡沫風險凸現，最受詬病的則是政府規劃無序。“越來越多的地方政府認識到了商業地產風險，也開始做一些調整。”趙亮說。
杭州、蘇州最先對商業地產出臺“調控”政策，如杭州提出商業地產的“四個一批”，即“退出一批、升級一批、調整一批、改造一批”；2014年1月27日，蘇州市政府發布了首個年度房地產市場新政，內容主要涉及商業地產“售后包租”銷售凍結項目網上簽約、商業項目預售前30%建筑面積必先凍結三年等，被蘇州業內稱為“冰凍五條”。
在王永平看來，政策調控是階段性的，“也不是完全科學，沒踩到點子上，效果有限”，但是“管總比不管好”。
摘自—商業與地產
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