起底寶能地產(chǎn)財務(wù)真相
時間：16-01-20 來源：進深
起底寶能地產(chǎn)財務(wù)真相
摘要:大筆買進萬科股權(quán)背后，寶能系旗下的地產(chǎn)板塊卻深陷600億資金缺口、兩成項目停工和11位高管離職的困境。
姚氏兄弟的后院“起火”了。
隨著萬科安邦締結(jié)“城下之盟”，“寶萬之爭”暫告收官。最近，一份寶能地產(chǎn)的公司債券募集說明書，泄露了姚振華及其寶能系的底牌。
騰訊房產(chǎn)獲悉，寶能地產(chǎn)近三年的營業(yè)收入一路下滑，2012年、2013 年和2014年分別為21.86 億元、12.73 億元和9.70 億元，2015年1-6 月的營業(yè)額僅為2.70 億元，虧損3.148億元。
它的背后真相是，600億元的資金缺口，近兩成項目停工和11位高管離職。這與寶能系瘋狂增持萬科股權(quán)的形象大相徑庭。
地產(chǎn)與保險板塊，是“寶能系”兩大王牌支柱產(chǎn)業(yè)。而今，寶能地產(chǎn)卻似乎已經(jīng)成了姚氏兄弟商業(yè)帝國版圖上，永遠無法合攏的那一塊。
600億地產(chǎn)資金缺口
房地產(chǎn)開發(fā)是一個重資本、輕資產(chǎn)的行業(yè)，需要不斷通過充沛的資金來實現(xiàn)"拿地－抵押－開發(fā)－銷售－回籠"的周期循環(huán)。但對于長期受到資金短缺困擾的寶能地產(chǎn)來說，這樣的循環(huán)看上去有些難以為繼。
截至 2015年6月30日，寶能地產(chǎn)的總資產(chǎn)為5,144,390.25 萬元，土地儲備的總面積達到318.22 萬平方米，擁有項目的權(quán)益可售面積合計1,079.49 萬平方米（含已預售面積）。
據(jù)相關(guān)資料披露，截至2014年底，寶能地產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)的項目接近40個，預計投資總額超過850億元，實際已完成投資218億元，資金缺口超過600億元（項目進度情況如下表）。截至2015年6月底，寶能地產(chǎn)手持現(xiàn)金約16億元。
在資金鏈異常緊張的情況下，寶能地產(chǎn)的銷售業(yè)績卻始終難見起色。自2012年以來，寶能地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入持續(xù)下滑。“從不斷下降的毛利潤率和房地產(chǎn)銷售單價上可以看出，寶能地產(chǎn)收入下滑的核心原因是后續(xù)項目質(zhì)量下降。”一位資深行業(yè)人士分析稱。
按照項目規(guī)劃建筑面積計算，寶能地產(chǎn)的一線、二線、三線城市項目占比分別為18%、50%、32%。目前國內(nèi)二三線城市普遍面臨較大的去庫存壓力，項目潛力有限，寶能持有的大量“存貨”并不樂觀。
同樣不樂觀的還有其案場銷售情況。統(tǒng)計資料顯示，寶能地產(chǎn)旗下12個項目中，有一半的月均去化面積在4000平米以下，照此速度測算，其全
部項目完成銷售還需要超過150個月。
“房地產(chǎn)開發(fā)最講究現(xiàn)金流管控，收支失衡令寶能本已緊繃的資金鏈更為捉襟見肘。而銷售業(yè)績不佳，其根本原因在于寶能拿地開發(fā)策略的失當。”前述分析人士表示。
公開資料顯示，自2011年至今，寶能地產(chǎn)在全國以掛牌和拍賣的方式共獲取土地45宗。其中，除了合肥兩宗土地溢價成交外（濱河新區(qū)地塊，溢價117%；包河區(qū)地塊，溢價12%），其余43幅土地均以底價獲得，大都位于所在相對偏遠的城郊區(qū)域。
一位寶能地產(chǎn)業(yè)務(wù)高管透露，“2013至2014年寶能地產(chǎn)主要在城市新區(qū)、高鐵站邊上拿地。這些地并不是很理想，周圍環(huán)境較差，沒有配套，甚至有些地方還是村落。蕪湖、沈陽、肇慶、云浮的地塊都比較偏。”
激進的擴張策略，加劇了寶能地產(chǎn)現(xiàn)金流斷裂的風險。
那份公司債券募集說明書顯示：自2012年至今，公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流全部為負，2012年度、2013年、2014年和2015年1-6月，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額分別-244,091.88 萬元、-387,411.77 萬元、-1,048,015.07 萬元和-74,293.05萬元，報告期內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額波動較大且為負。這需要靠大量的融資支撐，四年內(nèi)累計籌資超過220億元。
2015年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的萎縮，從財務(wù)層面體現(xiàn)了寶能地產(chǎn)目前所面臨的困境。
2015上半年，寶能地產(chǎn)取得借款73億元，但其中的53億元用于償還之前的債務(wù)本金，8億元用于償還債務(wù)利息，已經(jīng)處于借新還舊的狀態(tài)。而在前述的公司債券募集說明書中，寶能地產(chǎn)方面表示，所募集資金也將“全部用于償還金融機構(gòu)借款及補充流動資金”。
“去化周期長，銷售不佳，令寶能對這種寅吃卯糧的慣性操作越發(fā)上癮。”一位知名投行人士分析稱.
22.8%項目停工 造血能力乏力
與寶能系旗下的前海人壽在資本市場的高歌猛進不同，寶能地產(chǎn)正面臨大面積的項目停工，并因此而進一步惡化了財務(wù)狀況。
寶能地產(chǎn)官網(wǎng)信息顯示，寶能旗下的房地產(chǎn)項目共有53個，分布在全國20多個城市。從體量上看，相當于一個中型開發(fā)商的規(guī)模。若考慮到寶能從2009年才開始全國布局，這樣的速度可謂驚人。從區(qū)域上看，除珠三角、長三角和京津冀區(qū)域外，寶能還在沈陽、西安、烏魯木齊有布局。從產(chǎn)品線上看，共分城市綜合體、現(xiàn)代社區(qū)和都市產(chǎn)業(yè)園三類。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前寶能地產(chǎn)位于上海、廣州、大連等8個城市的多個在建項目均已停工或即將停工，最長停工時間已接近一年，停工項目總面積已達832.5萬平方米，占在建項目總面積的22.8%。其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實際經(jīng)營中的窘迫與其母公司在資本市場的一擲千金形成鮮明對比。
巨大的財務(wù)壓力迫使寶能地產(chǎn)在短期內(nèi)叫停了大量在一線和二線城市的優(yōu)質(zhì)項目，未來這一范圍還可能進一步擴大。這就意味著，寶能地產(chǎn)可能陷入“高價拿劣地-資金鏈緊繃-銷售不佳-停工”的死循環(huán)之中。
寶能地產(chǎn)的負債總額呈逐年上漲趨勢，且增長速度較快，2012年末至2015年6月末，公司的負債余額分別為1,120,406.50萬元、2,073,651.00萬元、3,494,000.80萬元和3,974,199.57萬元，2013年末、2014年末和2015年6月末總負債余額較期初分別增加了953,244.50萬元、1,420,349.80萬元和480,198.77 萬元，增幅分別為85.08%、68.50%和13.74%。
“寶能地產(chǎn)的策略轉(zhuǎn)向可能將面臨更長的寒冬，失去造血能力令寶能地產(chǎn)短期內(nèi)難以回到良性發(fā)展的軌道上來。”前述投行人士表示。
誰為策略失敗買單？
在“寶萬之爭”公開化、白熱化之前，姚振華一直極為低調(diào)，寶能地產(chǎn)對其核心管理團隊的信息也諱莫如深。但近期披露的一系列內(nèi)部人員調(diào)整公告，卻漸漸揭開了其高管團隊的神秘面紗。
根據(jù)公開信息整理，過去一年內(nèi)有超過11名高級管理人員離職，其中絕大多數(shù)都屬于寶能集團副總裁層級。大量頻繁的高管變動顯示出其管理團隊的穩(wěn)定性較低。
從另一方面看，離職人士的普遍供職時間都在三年以內(nèi)，大多是在2012年寶能地產(chǎn)開始大舉擴張時期從其他企業(yè)高薪挖角過來的。當前的高管離職潮是否就是寶能集團對過去三年間擴張策略失敗的買單？尚有待觀察。
但毫無疑問的是，寶能地產(chǎn)正面臨著嚴峻的管理層震蕩，無論未來出路如何，迅速恢復其管理團隊的穩(wěn)定是寶能地產(chǎn)首要的任務(wù)。
離職背后是派系與商業(yè)策略之爭。據(jù)前寶能地產(chǎn)內(nèi)部相關(guān)人士透露，寶能地產(chǎn)的高管離職與其實際掌舵人的變動有關(guān)。
寶能地產(chǎn)原本一直由姚氏兄弟中的姚建輝負責運營，但在2012年后，大哥姚振華實際成為了地產(chǎn)的主導者。弟弟姚建輝采用強管控的方式，對銷售等各類費用報銷有嚴格的財務(wù)規(guī)定。而哥哥姚振華粗放經(jīng)營，鼓勵開疆擴土，極力推動寶能地產(chǎn)在二、三線城市的大舉擴張，同時大量投入資金全盤學習萬達的銷售推廣模式。
2014年底，寶能地產(chǎn)又重新回到姚建輝的掌控手中，高舉高打的擴張策略戛然而止，隨之而來的便是人員的大量變動。
據(jù)消息人士透露，寶能地產(chǎn)的大量離職高管都是2012年前后姚振華從萬達商業(yè)等其他知名開發(fā)商高薪挖來的職業(yè)經(jīng)理人，并在姚建輝接手之后先后離開。姚建輝重新接手后，迅速重新啟用寶能地產(chǎn)的嫡系人馬。這不單是商業(yè)策略的轉(zhuǎn)型，更反映了姚建輝重塑企業(yè)運營模式的意圖。
據(jù)寶能地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面的人士反映：“目前寶能的嫡系團隊在實際操控能力上與之前的職業(yè)經(jīng)理人相比是有較大差距的。很多區(qū)域原本推進很好的項目目前業(yè)績都大幅下滑，就是因為執(zhí)行操作的方式完全不同了。”
早前已經(jīng)有離職的寶能地產(chǎn)內(nèi)部人士提及：“寶能地產(chǎn)的經(jīng)營模式有著濃郁的潮汕系風格，老板非常看重本土家鄉(xiāng)的管理人員，嫡系的元老高管和之前的外聘的職業(yè)經(jīng)理人實際上已經(jīng)形成派系。甚至不同的部門、不同的區(qū)域公司之間也有派系斗爭的影子。外來的管理者是很難獲得上升空間的。”這也是中國家族企業(yè)常見的頑疾之一。
動蕩的高管團隊、鮮明的派系對抗以及頻繁改變的經(jīng)營策略耗盡了寶能地產(chǎn)的精力。2013年的豪言壯語猶在，但其實際的版圖擴張已悄然停止。在業(yè)績下滑的事實面前，“銷售未達目標”、“企業(yè)經(jīng)營不善”這樣的離職原因，反而更多映照出寶能外聘高管出走時的無奈。
摘自—進深
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