事先未張揚的全球最大私人地產(chǎn)商破產(chǎn)案
時間：16-05-30 來源：地產(chǎn)雜志
事先未張揚的全球最大私人地產(chǎn)商破產(chǎn)案
“地產(chǎn)愛因斯坦”如何成為最大破產(chǎn)案的主角
“和瑞克曼兄弟（ReichmannBrothers）比起來，特朗普（Trump）簡直就是小菜一碟。”美國《商業(yè)周刊》一位記者曾經(jīng)這樣寫到。
在高峰期，瑞克曼兄弟的家族企業(yè)奧林匹亞約克公司是“這個星球上最大的地產(chǎn)帝國”，長兄保羅?瑞克曼也被譽為“地產(chǎn)愛因斯坦”。
正因為如此，它的一朝崩盤才令人感到不可思議。
《債務(wù)之塔----瑞克曼家族興衰史》(TOWERS OF DEBT----The Rise And Fall Of TheReichmanns)講述的就是這樣一個西方地產(chǎn)“大敗局”的故事。
其興也勃，其亡也忽。在短短二十多年的時間里，奧林匹亞約克開發(fā)公司（Olympia & York）就從地產(chǎn)加金融的巨人，淪落到《時代》周刊所稱的“全球最大的私人企業(yè)破產(chǎn)案”主角。
這是一出大悲大喜的商業(yè)史詩劇，充滿了傳奇性和戲劇性的元素：逃離納粹歐洲的神秘猶太家族，由加拿大郊區(qū)的一家小型建材商起家，變身為北美乃至全球最大最成功的地產(chǎn)商。反周期運作的巨大成功，與頂級投行的愛恨角力，地產(chǎn)王國的一朝崩塌，政商頂級人物如撒切爾夫人、華人富豪李嘉誠、金融大鱷索羅斯等盤桓其間的身影。
瑞克曼家族的真正成功，源于他們在北美房地產(chǎn)市場的平步青云，可謂一步一個轟動效應(yīng)。首先是興建當(dāng)時加拿大最高的寫字樓，然后是1977年的“世紀(jì)交易”：一舉購入曼哈頓8座摩天大樓。再之后，是開發(fā)紐約的地標(biāo)性的世界金融中心大廈（World Financial Center）。
▼紐約世界金融
中心大廈
三大戰(zhàn)役奠定了瑞克曼家族在北美地產(chǎn)界的至尊地位，而古板、勤奮、低調(diào)的保羅?瑞克曼則頭頂市場先知的耀眼光環(huán)。
歐、美、亞三大洲的銀行爭著借錢給他，他們相信瑞克曼具有點石成金的特異功能。他說出的話，就是保本付息的金邊債券。
挾北美市場大勝余威，O&Y殺回了歐洲，開始了當(dāng)時全球最野心勃勃的房地產(chǎn)開發(fā)項目：興建英國倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）金融商務(wù)區(qū)，包括24棟寫字樓和倫敦最高的地標(biāo)，再造一個歐洲最大的金融中心。
▼英國金絲雀碼頭
但一向青睞瑞克曼兄弟的天時地利人和，這次卻變了臉。這一勢在必得的“世紀(jì)項目”，最終成為將O&Y拖入破產(chǎn)的滑鐵盧之役，而瑞克曼兄弟也從地產(chǎn)界的神壇跌下，成為將百億美金打了水漂的超級莽漢。
主要敗因是高負(fù)債和短債長投。Ｏ&Y是未上市公司，加之瑞克曼兄弟低調(diào)處事守口如瓶，公司的內(nèi)情永遠是信息黑洞。用當(dāng)時財經(jīng)記者們的話來說，瑞克曼兄弟的口袋“深深深，深如許”，難以窺測。
其次，是對周期和市場的誤判。在1989—1990年間，倫敦的商務(wù)物業(yè)市場陷入低潮，在12棟寫字樓已經(jīng)完工的情況下，竟還沒有招到一家本地租戶。
此時，作為O&Y大本營的北美物業(yè)市場，也步歐洲后塵一蹶不振，O&Y持有物業(yè)組合的價值貶損，使得借貸成本劇增。
第三是對政府許諾的輕信。由倫敦老城區(qū)到金絲雀碼頭的交通設(shè)施很落后，雖然政府許諾改善，行動卻一直拖延，這使得素以保守著稱的英國本地租戶對新區(qū)根本提不起興趣。
第四是O&Y之前幾年動用大量資金做多元并購。
最終，O&Y的總債務(wù)竟然累積到200億美元之巨，家族企業(yè)的根基已然動搖。
若干年之后，如瑞克曼兄弟當(dāng)初所想，今天的金絲雀碼頭已成為除華爾街之外，全球第二大金融商務(wù)核心區(qū)。只不過與始濫觴者的瑞克曼兄弟已然沒有關(guān)系。
通讀此書，我們至少會得出三條有關(guān)房地產(chǎn)的鐵律：
一、只要房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還在繼續(xù)擴張，那么你賬面上賺到的錢未必等同于你的錢；
二、與“位置、位置、位置”同樣重要的是“時機、時機、時機”；
三、市場接近牛熊轉(zhuǎn)換時，高負(fù)債或是短債長投，無異于自殺。
書名“債務(wù)之塔”，其意正反兩現(xiàn)：一、眼見你起高樓。債務(wù)和杠桿的運用之妙，可以使你從無到有，乘數(shù)成長，矗立起財富之塔。二、眼見你樓塌了。把杠桿玩過了，債務(wù)過高，財富之塔就會變身為壓垮你的三座大山。
據(jù)說，香港地產(chǎn)巨頭新鴻基的郭氏兄弟，將此書奉為案頭之卷。每當(dāng)公司需要進行大筆借貸之時，都會重溫一下瑞克曼兄弟的故事。這也應(yīng)該是目前中國開發(fā)商最應(yīng)該讀的書。有之一。
摘自—地產(chǎn)雜志
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