中國最大的“地主”，這次終于栽了
時間：21-06-16 來源：包不同
中國最大的“地主”，這次終于栽了
誰是地產圈真正的大佬？
恒大？碧桂園？融創？萬科？其實，都不是。
很少有人知道，中國平安，才是地產界背后真正的隱形大佬！
它重倉13家房企，與20家房企有關聯，是全中國最大的地產巨鱷，沒有之一。
無論是碧桂園、融創還是華夏幸福，在一眾地產巨頭的股東榜上；在長租公寓的市場上，都有中國平安的身影。
大魚吃小魚，小魚吃蝦米；而平安是鯨魚，吞下一整條地產食物鏈。
然而這個中國最大的“地主”，最近卻連栽跟頭。
平安怎么也沒有料到，曾經帶來大量利潤的地產投資業務，如今卻成了集團最大的“負資產”。
01 業績、股價遭遇“雙殺”
去年我們都知道，受到疫情影響，各行各業都不咋景氣，保險行業亦是如此。
2020年保險業原保費收入4.53萬億元，同比增長6.12%，雖然仍保持正增長，但相比2019年12.17%的增速，近乎是腰斬。平安作為保險行業的“一哥”，自然受的影響不小。
圖源前瞻產業研究院
去年底，中國各行各業差不多都走出了疫情的影響，一季度強勢增長的預期十分強烈。不少投資人看好平安的發展潛力，紛紛重倉。結果，中國平安今年一季度的財報一出來，著實把投資人都驚了一番。
根據中國平安財報，2021 年第一季度，集團實現歸屬于母公司股東的凈利潤為272.23億，同比增長4.5%。
這讓很多從去年開始一直持有平安的投資者大呼上當，說好的去年一季度受疫情影響影響了一季度業績，今年一季度一定會有好表現的，怎么只有4.5%的增長？
再拿出2019年的一季報比較一看，同期2019年業績為455.17億，2021年卻只有272.13億，兩年過去，還負增長了？下降大約40.2%！
平安不怎么好看的業績，立馬作用到股價上，是一路下跌不止。
2月底，中國平安股價高位有86.88，數字是挺吉利，但之后便是狂瀉到今天只有70塊左右。3個多月時間蒸發20%左右。
平安到底怎么了？
02 房地產竟成最大“負資產”
2017年末，平安的股價是70塊左右；現在平安的股價跌跌撞撞，又回到了70塊。
三年磨一點，中國最頂級的保險公司，兜兜轉轉一圈，歸來仍是少年，三年股價回到原點。
本質上，股價的下跌，是業績的反映，而股市炒的業績不是當前業績，是預期！
平安的投資能力以往在保險公司中都是名列前茅的，但最近投資回報率實在有些慘不忍睹，其中最主要的便是重倉房地產。
自2020年開始，房企的日子就不太好過。今年這一趨勢非但沒有緩解反而有加深的趨勢。
就連中國金茂、招商蛇口、旭輝等房企也有不同程度的震蕩。
而這些都是平安集團持股的房企。
三道紅線等調控措施一出，房地產行業進入全面調整的大時代。盡管房價的預期還在，但房企們的日子是真不好過，業績和股價都遭受巨大考驗，作為幕后操盤人，平安受到影響也是再正常不過。
03 隱形的地產王國
長久以來，外界對平安的印象，還停留在保險。
作為中國第一家股份制保險企業，經過30余年的發展，平安已經成為中國最大的保險企業之一。
鮮為人知的是，平安還是地產界的“隱形巨子”。
早在2015年，郁亮就曾感慨：
最近一年來拿地最多的，不是我們，而是平安。
郁亮的說法并不夸張，自2014年以來，平安已經成為土地市場上最神秘而強大的一股力量。
相對于其他金融機構的被動，平安顯得極為主動。它不僅有自己的市場和土地研判團隊，會主動跟蹤土地，而且還會主動尋找房企合作拿地。
2015年，數位地產界大佬齊聚一堂。北派萬通馮侖、華遠任志強、SOHO潘石屹；浙系綠城宋衛平；閩系旭輝林中，粵系碧桂園楊國強、萬科郁亮；渝派協信吳旭；海派綠地張玉良。一眾大佬談笑風生。
▲注意站位
將他們召集在一起的，正是平安董事長馬明哲。
強大號召力的背后，是平安對頭部房企的深度布局。
克而瑞數據顯示，截至2019年8月10號，平安總共持股7家重點房企。
若是將這些房企在2019年1-7月的權益銷售額按照當前的平安所持的股權比例計算，則平安應占的1-7月權益銷售額為1211.27億元。
這個數字在克而瑞《2019年1-7月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》的權益銷售額榜單上可以排在第8位。
悄然之間，平安已經擁有龐大的地產版圖，不僅是碧桂園、融創、綠地、華夏幸福、旭輝集團、朗詩集團的二股東，還持有招商蛇口、金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協信等多家地產企業的股票。
若將它持有的上市房企股份和自身擁有的不動產相加，平安的地產版圖更加遼闊，深不可測。
從這個意義上看，平安才是中國地產圈的“隱形一哥”。
04 房地產高杠桿的幕后推手
平安到底是如何成為房地產行業最大操盤手的？
其實，平安介入房地產市場邏輯很簡單，它本身不搞地產開發，但通過房企來進入房產市場。
簡單來說，開放商拿地，平安拿開發商。
具體做法上，中國平安通常除了提供金融杠桿，參股獲取利潤分紅，嘗試各類聯合開發模式。在合作中，平安基本不參與項目開發與運營。聯合拿地、合作開發、控股房企，成為平安進入地產界的三大主要方式。
2015年，中國平安豪擲62.95億港元，取得碧桂園9.9%股權，一舉躍升第二大股東。
中國最大的“地主”，這次終于栽了
2017年，中國平安通過旗下多個平臺對融創中國合計持股達到40.73%，彼時創始人孫宏斌對融創中國持股為53.84%。
同年，中國平安旗下平安人壽以19.075億港元參與旭輝控股集團定增計劃，獲得10.12%股權，成為第二大股東。
2018年，中國平安斥資137.7億元，接手華夏幸福持股比例19.88%，位列第二大股東。
2019年，中國平安以約93.36億港元認購中國金茂19.41億股，成為第二大股東。
2020年，平安資管與招商蛇口簽訂戰略合作協議，平安資管將認購招商蛇口的非公開發行股份。
2015年的碧桂園，2017年的旭輝，2018年的華夏幸福，2019年的金茂，2020年的招商蛇口......
平安重倉的房企全都是中國前二十強，通過持股這些地產巨頭的股票，中國平安搖身一變當上幕后老板，地產公司成了辛辛苦苦的“打工仔”，中國平安輕松坐享業績分紅。
當然，平安也不單純只是享受房企業績增長帶來的紅利，其龐大的現金入場成為房企的水龍頭，成為推高杠桿的重要力量。
以平安大舉進入房地產市場的2015的情況來看，2015年前三季度，平安壽險業務實現規模保費2341.45億元，同比增長16.2%；產險實現保費收入1216.38億元，同比增長15.7%；保險資金投資組合規模高達1.61萬億元，較年初增長9.5%。
雖然保險行業獲得了不錯的發展，但受到監管的影響，險資的投資渠道基本局限在銀行存款、證券、信托等金融產品。并且自2015年的金融動蕩始，資本市場整體收益率的下降，保險企業的收益率也面臨回落的壓力。
平安萬億險資急需找到一個出口，一個能帶來大量利潤回報的地方，否則手里的錢每多握一秒鐘，都是虧損，為集團帶來極大風險。
低估值、高分紅的藍籌股中的龍頭房企，便進入平安決策層的視野。
房地產屬于高杠桿領域，金融屬性強，資本化程度高，且極度依賴資金鏈的有效運，對資金需求大。同時，其本身也是轉逆周期調節行業，經濟下行和金融市場頹靡時會不斷有利好兌現。地產行業，受強者愈強的馬太效應影響很大，實力強的企業拿地能力強，未來市占率的提升空間也很大。
圖源廣發證券發展研究中心
險企手握大量低成本資金，能夠為房企提供穩定的現金流；而地產股普遍具備高股息率的特點，長期持有可為險資帶來豐厚回報。
二者之間可謂“天作之合”，中國平安就利用了這一點，將雙方關系運用到極致；不僅成了房企依賴的“金主”，也讓手里的險資借助地產股生出更多的錢。
05 結語
在房企拼命沖擊規模爭當行業老大的時候，猛一回頭，發現從來沒有自己蓋過一平米房子的馬明哲才是真正的地產之王。
回看如今的地產界，平安站在食物鏈的頂端，各路開發商，就如那些忙上忙下的鸕鶿，拼命地把大魚小魚送到平安手里。
然而，地產不可能一直強勢下去，房價也不可能永無止境。企業沒有永遠護城河這條定律，誠不我欺。
進入房地產下行周期和政策嚴格調控時期，平安與它所控制的“鸕鶿”們一同面臨大考。
新單業務上不去，投資回報也不太會有明顯的改善，平安所面臨的問題，任重道遠。
保險行業粗獷發展的勢頭已經過去，股價收益能不能跑贏平安養老險放在一邊，只希望真如平安曾經的“少帥”所說——
平安6.4萬億的體量，完全經得起地產市場的“風吹草動”。
摘自-包不同
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